경매용어 : 매각조건, 매각허가결정, 매수보증금, 매수신고인, 매수청구권

 

1. 매각조건

매각조건은 법원이 경매를 통해 부동산을 매각할 때 적용되는 특별한 조건을 나타냅니다. 이러한 조건은 경매가 자유로운 매매와는 다르게 법원의 강제경매에서 적용되는데, 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 이루어지고 다양한 이해관계인이 관여하기 때문에 특별한 규정이 필요합니다. 아래는 일반적으로 매각조건에 포함될 수 있는 내용입니다:

1. 최저매각가격: 경매 진행 시 설정된 최소 매각가격으로, 이 가격 이상의 입찰이 있어야만 매각이 성사됩니다.
2. 매수인의 자격 요건: 매수인이 되기 위한 자격 요건, 예를 들어 보증금 지불 등의 조건이 설정될 수 있습니다.
3. 매수신청보증금: 매수인이 입찰 전에 지불해야 하는 보증금에 관한 사항이 명시됩니다.
4. 대금지급기한: 매수인이 최고가로 매각되었을 경우 대금을 언제까지 지급해야 하는지에 대한 기한이 설정됩니다.
5. 이해관계인 통지 조건: 매각과 관련된 주요 사항들에 대한 이해관계인들에 대한 통지에 관한 규정이 있을 수 있습니다.
6. 특별한 매각조건: 부동산의 특성이나 경매의 특수한 상황에 따라 추가로 설정되는 특별한 조건이 있을 수 있습니다.

매각조건은 경매의 공정성과 투명성을 유지하기 위해 필요한 규정으로, 법원이 부동산을 효과적으로 경매에 부쳐 적절한 매수인을 찾아내기 위한 도구로 활용됩니다.

 

2. 매각허가결정

매각허가결정은 법원에서 경매를 통해 부동산을 매각하기로 결정한 것을 의미합니다. 아래는 매각허가결정과 관련된 주요 절차와 사항에 대한 설명입니다:

1. 선고 및 통지: 법원이 경매를 위해 부동산을 매각하기로 결정하면 매각허가결정이 선고됩니다. 이 결정 후 1주일 이내에 이해관계인(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등)에게 통지됩니다.
2. 항고 기간: 통지 이후 이해관계인은 매각허가결정에 이의를 제기할 수 있는 기간이 주어집니다. 일반적으로 1주일 내외의 기간이 부여되며, 이 기간 동안 이의를 제기하지 않으면 매각허가결정은 확정됩니다.
3. 확정 및 대금 납부: 이해관계인이 항고를 하지 않거나 항고에 대한 판결이 나면 매각허가결정은 확정됩니다. 매수인은 법원에서 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지불해야 합니다. 이때 대금은 매수보증금을 공제한 잔액으로 이루어집니다.
4. 대금지급기한: 대금지급기한은 통상적으로 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다. 매수인은 이 기한 내에 매각대금을 납부해야 합니다.

매각허가결정은 경매 과정에서 중요한 단계로, 이해관계인들에게 공정한 기회를 부여하고 법적인 절차를 준수하여 부동산을 매각하는 데 기여합니다.

 

3. 매수보증금

경매물건을 매수하려는 입찰자(매수인)는 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 보증금으로 내야 합니다. 이 보증금은 경매참여자의 진실된 입찰의도와 경매절차에 신뢰성을 부여하기 위한 것입니다. 아래는 매수보증금과 관련된 주요 절차와 사항에 대한 설명입니다:

1. 보증금 제출: 매수인은 입찰표와 함께 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 집행관에게 제출해야 합니다. 이는 입찰자가 진지한 의사로 경매에 참여하고자 하는 것을 보여주는 조치입니다.
2. 매수보증금 반환: 매각절차가 종결된 후에는 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청자에게는 보증금이 즉시 반환됩니다. 이는 낙찰되지 못한 입찰자에 대한 정산 과정 중 하나입니다.
3. 최고가매수인 대금 납부: 매각허가결정이 확정되면 최고가매수인은 대금지급기한 내에 매각대금을 납부해야 합니다. 이때 차순위매수신고인의 보증금은 반환되며, 납부가 이루어지지 않으면 차순위매수인의 보증금이 몰수되어 배당에 사용됩니다.
4. 차순위매수인 대금 납부 및 보증금 몰수: 최고가매수인이 대금을 납부하지 않는 경우, 차순위매수신고인에게 낙찰허가여부와 대금납부의 절차가 진행됩니다. 차순위매수인이 대금을 납부하지 않으면 그에 대한 보증금도 몰수되어 배당에 사용됩니다.

매수보증금은 경매 프로세스에서 입찰자의 책임과 의무를 강조하는 중요한 구속력 있는 요소입니다.

 

4. 매수신고인

매수신고인은 경매 부동산을 매수하려는 의사를 집행관에게 신고한 자로서, 매수신고가격(최저매각가격 또는 경매시작가격)의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 집행관에게 보관합니다. 아래는 매수신고인과 관련된 주요 사항에 대한 설명입니다:

1. 매수신고 및 보증금 제출: 경매에 참여하고자 하는 자는 경매시작 전에 집행관에게 매수신고를 하고, 매수신고가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 제출해야 합니다. 이 보증금은 입찰자의 진지성과 신뢰성을 나타내는 중요한 구속요소입니다.
2. 매수신고가격에 구속: 매수신고인은 신고한 매수가격에 구속을 받게 됩니다. 다시 말해, 매수신고를 철회하거나 변경할 수 없으며, 이는 매수가격에 대한 신중한 고려와 결정을 요구합니다.
3. 매수허가가 없을 때까지 구속: 매수신고인은 해당 부동산에 대한 고가의 매수허가가 있을 때까지 구속을 받습니다. 따라서 다른 고가의 매수허가가 나오기 전까지는 매수신고를 철회하거나 수정할 수 없습니다.

매수신고인은 경매참여자 중 하나로서 경매절차와 관련된 여러 규정과 제약을 따라야 합니다. 이는 경매의 공정하고 투명한 진행을 위한 조치로서 입찰자들 간의 신뢰를 유지하고, 경매 시스템의 원활한 운영을 지원합니다.

 

 

 

5. 매수청구권

매수청구권은 타인의 부동산을 이용하는 경우, 그 부동산에 부속된 물건에 대한 매수를 청구할 수 있는 권리를 의미합니다. 매수청구권은 이용자에게 형성된 권리로서, 특정한 상황이나 조건 아래에서 발생하게 됩니다. 아래는 주요한 매수청구권의 종류와 특징에 대한 설명입니다:

1. 지상물매수청구권: 지상권을 설정한 자나 지상권자는 해당 지상권에 부속된 물건에 대한 매수청구권을 가질 수 있습니다. 이는 지상권과 관련된 부속물에 대한 소유 또는 매수 가능성을 나타냅니다.
2. 전세권매수청구권: 전세권을 설정한 자나 전세권자는 부속물에 대한 매수청구권을 갖습니다. 전세권이 설정된 부동산에 부속된 물건을 매수하거나 소유할 수 있는 권리를 나타냅니다.
3. 토지임차인의 매수청구권: 토지임차인이 토지에 부속된 건물, 공작물 등에 대한 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 토지를 임차한 사람이 부속물을 매수하거나 이에 대한 권리를 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
4. 민사집행법상 매수신고권: 부동산 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있습니다. 이는 부동산 공유자가 매각 절차에 참여하여 부동산을 매수할 수 있는 권리를 나타냅니다.

매수청구권은 법적인 규정과 조건에 따라 발생하며, 이용자나 이해관계인에게 특정한 권리를 제공합니다. 매수청구권의 행사는 법적인 절차와 조건을 따라야 하며, 이를 통해 부동산에 관한 권리와 의무가 조절됩니다.