경매용어: 개별매각, 경매개시결정, 경매신청취하, 공동경매, 공탁

 

1.개별매각 (분할매각)

부동산 경매에서 여러 부동산에 대한 경매신청이 있는 경우, 각 부동산 별로 최저매각가격을 정하고 경매를 진행하는 것이 원칙입니다. 법에 명문규정은 없지만, 하나의 부동산 매각 대금이 각 채권자의 채권 및 집행비용을 충분히 상환할 때 다른 부동산에 대한 매각을 허용하지 않습니다. 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있지만, 법원은 여러 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인에게 일괄매수시키는 것이 상당하다고 인정할 때 일괄매각을 결정할 수 있습니다.

 

2.경매개시결정

경매신청의 요건이 충족된 것으로 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시하는 결정을 내립니다. 이것이 경매개시결정입니다. 이때 집행법원은 경매부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위한 조치를 취할 수 있습니다. 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 압류 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에 요청합니다. 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때 채무자는 해당 부동산을 양도하거나 담보권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없습니다.

 

3.경매신청취하

부동산에 대한 경매신청을 한 후에는 해당 경매기일까지 유효한 매수의 신고가 이루어지기 전까지 경매신청인은 임의로 경매신청을 철회할 수 있습니다. 이는 경매진행 전에 신중한 판단이 이뤄지도록 하는 제도로, 경매진행 도중에 채무자나 이해관계인들 간에 합의 등의 사유로 경매신청을 철회할 수 있는 유연성을 제공합니다.

그러나 한 번이라도 매수의 신고가 이루어진 이후에는 경매신청을 철회하기 위해서는 최고가 매수신고자와 차순위 매수신고자의 동의가 필요합니다. 이는 경매기일이 가까워지면서 집행법원과 관련 이해관계인들 간에 매수액 및 매수자 등에 대한 협의가 이뤄질 수 있도록 하는 조치입니다. 최고가 매수신고자와 차순위 매수신고자의 동의 없이는 경매진행을 유지하면서 경매신청을 철회하기 어렵게 만들어 채무자 및 이해관계인들의 권익을 보호합니다.

4.공동경매

여러 채권자가 동시에 경매신청을 하는 경우나 아직 경매개시결정이 이뤄지지 않은 동안에 같은 부동산에 대해 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 여러 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 내립니다. 이때 수개의 경매신청인은 공동의 압류채권자가 되며, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우와 유사한 절차로 진행됩니다.

이러한 공동경매는 여러 채권자 간의 관련된 부동산에 대한 권리를 효율적으로 집행하기 위한 제도입니다. 동일한 부동산에 대한 경매가 여러 차례 이뤄지는 것을 방지하고, 여러 채권자들 간의 경쟁을 효과적으로 관리하여 관련된 모든 이해관계인에게 공정한 기회를 부여합니다. 이러한 방식으로 여러 경매를 하나의 경매로 통합함으로써 각 채권자의 이익을 보호하고 소송 절차를 간소화합니다. 공동경매는 투명하고 효율적인 부동산 집행 절차를 제공하여 채무자와 채권자 간의 권리를 공정하게 조정하는 데 기여합니다.

 

5.공탁

변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위해 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도가 있습니다. 공탁은 채무자를 보호하기 위한 제도로, 일반적으로 제3자를 위한 임치계약으로 간주되지만, 판례에 따르면 공법 관계(행정처분)로 볼 수 있습니다. 공탁의 성립요건으로는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하며, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 해당됩니다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합해야하며, 주로 채무자가 채권자의 협력 없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, 채권자의 손해를 담보하기 위한 담보공탁, 단순한 보관을 위한 보관공탁 등이 있습니다.